Почему дорожает недвижимость? Цена на недвижимость в Тирасполе
По состоянию на август 2023 года аналитиками АН “Этажи” был проведён подробный анализ рынка недвижимости в городе Тирасполь, о чём был подготовлен пресс-релиз Стоимость недвижимости (квартир) в городе Тирасполь – август 2023 года • Этажи.
Заканчивая “горячий” сезон прошлого, 2024 года, большинство агентств недвижимости в Тирасполе, включая наших аналитиков, прогнозировали постепенное снижение стоимости недвижимости, сопровождающееся обычной “заморозкой” продаж в зимний сезон.
Начавшийся энергетический кризис в январе 2025 года должен был ещё больше охладить покупательскую способность и пустить цены на недвижимость в крутое пике, однако, как мы успели заметить, по состоянию на июнь 2025 года цены на недвижимость не то, чтобы снизились, напротив, они показывают стремительный рост.
По информации Etaji.md, средняя стоимость 1 кв.м. в Тирасполе в августе 2023 года составляла около 500 долларов США, с разбросом от 300 до 750 долларов в зависимости от района, состояния квартиры, типа дома и других факторов.
Однако в настоящее время, наблюдает повышение цен, в сравнении с августом 2023 года на 20-30%. Приведём подробный анализ.
Средняя стоимость 1 кв.м. по районам и типам квартир
| Район | 1-комн. (USD/кв.м.) | 2-комн. (USD/кв.м.) | 3-комн. (USD/кв.м.) | 4-комн. (USD/кв.м.) |
|---|---|---|---|---|
| Центр | 700–850 | 650–800 | 600–750 | 550–700 |
| Кировский | 550-650 | 520-620 | 500-600 |
450-550 |
| Балка | 600-700 | 580-680 | 555-650 | 500-600 |
| Красные Казармы | 500–600 | 480–580 | 450–550 | 400–500 |
| Западный | 450–550 | 430–530 | 400–500 | 380–480 |
| НИИ / Дендрарий | 500–600 | 480–580 | 450–550 | 420–520 |
| Окраины | 350–500 | 330–480 | 300–450 | 280–420 |
Средняя общая стоимость 1 кв.м. по районам Тирасполя
| Район | Примеры цен (USD/кв.м.) | Комментарий |
|---|---|---|
| Центр | 650–800 | Самые высокие цены. Востребованность, близость к инфраструктуре. |
| Кировский | 500–650 | Цены умеренные, зависят от состояния жилья. |
| Балка | 550–700 | Популярный район с хорошим фондом жилья и развитой инфраструктурой |
| Красные Казармы | 500–600 | Цены умеренные, зависят от состояния жилья. |
| Западный | 450–550 | Более спокойный район, ниже плотность застройки, удалённость от развитой инфраструктуры города |
| НИИ / Дендрарий | 450–600 | Тихий район, популярный у семей. |
| Окраины / частный сектор | 350–500 | Дальние окраины (китайская стена, Суклея, пгт) |
ПОЧЕМУ В ЭКОНОМИКЕ ВСЁ ПЛОХО, А НЕДВИЖИМОСТЬ ДОРОЖАЕТ?
По оценке специалистов Минэкономразвития, до конца 2025 года ожидается снижение объема промышленного производства на 29% в номинальном выражении, сельскохозяйственной продукции – на 6%, а также сокращение общего внешнеторгового оборота почти на 20%. Инфляция ожидается на уровне 16%, а падение номинального ВВП – порядка 12%.
По данным того же Минэкономразвития, индекс потребительских цен нарастающим итогом на конец мая 2025 года составляет 110,32%, что говорит об инфляции за первые 5 месяцев 2025 года в размере 10,32%.
Здесь необходимо сделать ремарку и вспомнить про Приднестровский рубль.
Приднестровский рубль — уникальный пример региональной валюты, обеспечивающей внутреннюю финансовую стабильность в условиях непризнанности. Несмотря на ограниченность внешнего обращения, он играет ключевую роль в экономике ПМР и по прежнему является основным платёжным “бытовым” средством расчётов на территории Приднестровья.
По данным Минфина ПМР, в 2025 году 62% расходов республиканского бюджета направлены на оплату труда работников бюджетной сферы. Это позволяет сделать вывод о значительной доле бюджетников в структуре занятого населения.
Хотя точное число занятых в бюджетной сфере не указано напрямую, можно сделать приближённую оценку:
- Общие расходы на оплату труда бюджетников: ≈ 3,25 млрд руб. (62% от 5,24 млрд руб.)
- Средняя зарплата в ПМР в 2025 году оценивается в ≈ 4 500 руб./мес.
- Годовой фонд оплаты труда на одного работника: ≈ 54 000 руб.
- Приблизительное число бюджетников: 3,25 млрд / 54 000 ≈ 60 000 человек
С учётом того, что численность трудоспособного занятого населения ПМР оценивается в ≈ 140–150 тыс. человек, доля бюджетников составляет около 40–43% (не включает военнослужащих и сотрудников Минобороны, поскольку их численность и фонд оплаты труда не раскрываются в открытых источниках). Добавим к этому частный сектор, который во многом “крутится” вокруг бюджета и получим Приднестровский рубль как основное и превалирующее средство расчёта.
Как мы знаем, курс приднестровского рубля устанавливается Приднестровским республиканским банком (ПРБ) — это центральный банк ПМР, который отвечает за реализацию денежно-кредитной политики и регулирование валютного курса. Основная привязка “твёрдости” рубля осуществлялась через Доллар США.
На 2025 год ПРБ официально установил целевой валютный коридор в пределах 16,10–16,50 рубля за 1 доллар США. Это означает, что курс доллара к ПРБ регулируется в этих границах, и Центробанк стремится удерживать его в этом диапазоне с учётом макроэкономических условий.
При этом, индекс доллара (DXY), отражающий силу доллара к корзине валют, в 2024 году колебался, но в целом оставался сильным из-за высоких ставок ФРС.
Теперь вспомним ещё один момент, он очень важен для анализа. Последние годы все основные экспортно-импортные расчёты в банковской сфере осуществляются через Молдавский лей. Это обусловлено продолжающейся блокадой банковского сектора ПМР. И здесь важно сделать вывод, что в среде, в которой на самом деле вторым расчётным средством является Молдавский лей, стоит проследить динамику изменения курса Молдавского лея к Доллару США, к которому привязан Приднестровский рубль:
Согласно данным Exchange-Rates.org и TradingEconomics, доллар США ослаб по отношению к молдавскому лею примерно на 5,6% за период с декабря 2024 по июнь 2025 года.
Динамика курса USD/MDL:
- Декабрь 2024: около 18,25 MDL за 1 USD
- Февраль 2025 (максимум): 18,78 MDL
- Апрель 2025 (минимум): 17,03 MDL
- Июнь 2025: 17,23 MDL
Из общей массы предоставленных сведений, мы делаем следующие выводы:
- Рубль за счёт галопирующей инфляции дешевеет от месяца к месяцу;
- Доллар также теряет свои позиции по отношению к ближайшему общепризнанному расчётному средству, используемому в ПМР (Молдавскому лею).
Необходимо также учесть то, что внутри США доллар также теряет покупательную способность, хотя и не в таких темпах как в Приднестровье (см. Индекс доллара США (DXY) — График и котировки — TradingView)
В совокупности мы имеем то, что деньги в ПМР в общей своей массе “подешевели”. Их покупательская способность не отражает реальности. Мы не можем уже приобрести тот набор товаров и услуг условно за 1 Доллар, который могли себе позволить в 2023 году.
Никто из продавцов недвижимости конечно же не проводил каких-то глубоких анализов, но все ощутили снижение покупательской возможности в привязке к Доллару США за последние 1,5 – 2 года. Люди фактически пробуют сохранить свою покупательскую способность за счёт продажи недвижимости в том объёме, в котором она была в 2022-2023 году.
По нашему мнению, именно эта причина заставляет продавцов недвижимости в Тирасполе держать высокие цены, из-за этого мы видим и то, что цены продолжают ползти вверх темпами местной инфляции.
Когда ожидать снижение цен?
Мы не знаем, но можем прогнозировать ряд событий при которых это может произойти по отдельности или в совокупности:
- отказ от Приднестровского рубля, либо “отвязка” его от Доллара США;
- увеличения валютного коридора и повышение курса Доллара к рублю ПМР;
- возврат инфляции на докризисную в пределах 6-7% в год.
_____________________________________________________________________________
Материал подготовлен Челядник и Партнёры консалтинг специально для АН “Этажи”.
